Vänta inte med husaffärer - trots osäker marknad

SBAB är statens egna bolåneinstitut och en av de aktörer som lånar ut pengar till svenskar som köper bostad. SBAB:s chefsekonom Robert Boije har därför bättre koll på vad som händer på bostadsmarknaden än de flesta andra. Under pandemiåret 2020 steg villapriserna med i snitt 13 procent enligt Svensk Mäklarstatistik, medan priserna på bostadsrätter steg med 7 procent. Det var ovanligt mycket, även om bostadspriserna har stigit i flera decennier.

– Prisuppgången förra året var till stor del en pandemieffekt. Arbetslösheten blev inte så stor som många befarade, folk som jobbade hemma märkte att de behövde mer plats och eftersom annan konsumtion fick stå tillbaka hade många god ekonomi, säger Robert Boije.

Bolån hos Svea

Utbudet av villor har varit relativt lågt

Just villor med mer yta och trädgård har varit prioriterade, vilket har dragit upp priserna. Samtidigt har utbudet varit lågt – de som bott i stora villor har inte velat sälja just i år. Även nyproduktionen av villor har varit låg under lång tid. Det är förklaringen till att huspriserna har stigit mer än bostadsrätterna.

– Vi bedömer att det är en pandemieffekt eftersom det normalt är inkomster och ränteläget som förklarar prisutvecklingen. Den vanliga prognosmodellen kunde inte förutse den här uppgången, säger Robert Boije.

Men om pandemin ligger bakom den relativt stora prisuppgången – innebär det att priserna kommer att rasa den dagen alla är vaccinerade och smittspridningen försvinner?

Priserna fortsätter än så länge uppåt

Än så länge ser vi inga tecken på det. 2021 har börjat med att priserna har fortsatt upp. Men visst kan de sjunka senare. Om konsumtionsmönstren återgår till det normala kan det få en återhållande effekt på bostadspriserna.

Om man står i begrepp att köpa en villa eller bostadsrätt – borde man vänta då och se om priserna kommer ner? Eller omvänt, om man ska sälja, bör man skynda sig?

– Man vet aldrig vad som händer. Det kan komma en tredje coronavåg, vi kan få in mutationer. Jag tror det är svårt att välja exakt rätt tidpunkt utifrån den typen av händelser. Behöver du en bostad, leta då efter en. Men köp inte alltför dyrt, det är viktigt att ha marginal i ekonomin.

Enligt Riksbanken väntas styrräntan (som styr de korta boräntorna) fortsätta att ligga mycket lågt de närmaste tre åren. I dag är den 0 procent. Men enligt Robert Boije innebär det inte automatiskt att alla boräntor ligger stilla.

– Det är främst långräntorna som påverkar bostadspriserna och vi tror att långräntorna kommer att stiga tidigare och något mer än korträntorna. Det kan ha en hämmande effekt på bostadspriserna.

Svenskarna har haft ett högt sparande i flera år, och under pandemin har det blivit ännu högre. Till viss del kan det ha att göra med att kravet på amortering av bolånen hävts som en av statens åtgärder för att underlätta under pandemin. För dem som inte förlorat jobbet eller inkomst under pandemin kan det ha lett till ett ökat sparande. För dem som förlorat inkomst under pandemin kan det slopade amorteringskravet i stället ha bidragit till att de sluppit sälja sin bostad, vilket kan ha haft en dämpande effekt på utbudet av bostäder. Det kan i sin tur hållit uppe priserna – men det är troligen en marginell effekt.

Amorteringskravet återinförs

Men nu har Finansinspektionen aviserat att amorteringskravet kommer att återinföras i höst. Hur påverkar det bostadsmarknaden?

– Jag tror inte det påverkar prisutvecklingen annat än på marginalen, eftersom bankerna hela tiden räknar med amorteringskravet när de beviljar bolån. Ett problem med kravet är att det utestänger många förstagångsköpare, eftersom det har lett till kraftigt höjda månadskostnader i regioner med höga bostadspriser, säger Robert Boije.